Quy trình xây nhà

Lập kế hoạch xây nhà

Lập kế hoạch xây nhà giúp cô chú, anh chị có thể tính toán được các vấn đề liên quan đến quá trình xây dựng và thi công ngôi nhà sau này đồng thời đảm bảo công trình được xây dựng đúng như mong muốn, phù hợp với sở thích và điều kiện kinh tế của gia đình.

Để có thể có một bản kế hoạch xây nhà hoàn hảo, cô chú, anh chị cần phải phân tích các vấn đề sau.

Xác định mục tiêu nhu cầu sử dụng

Đầu tiên, cô chú, anh chị cần nghiên cứu và xác định chính xác mục tiêu sử dụng của ngôi nhà mà mình đang có dự định xây dựng, nó được dùng để ở, để ở kết hợp kinh doanh, để kinh doanh và cho thuê hay được dùng để nghỉ dưỡng. Từ đó có thể xác định được nhu cầu của gia đình về số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, nội thất và các nhu cầu nâng cao khác như hồ bơi, nhà kho, gara,…Thêm vào đó cần xác định nhu cầu và dự tính cho tương lai như khi gia đình có thêm người. VD : thêm người có cần thêm tầng hay thêm phòng ?

Lời khuyên của chúng tôi là cô chú, anh chị cần tham khảo ý kiến của các thành viên trong gia đình trước khi quyết định đồng thời sắp xếp thứ tự ưu tiên theo các nhu cầu và mục tiêu sử dụng của gia đình, ghi lại các thông tin thiết kế để sau này làm việc với kiến trúc sư.

Dự tính chi phí và kế hoạch tài chính

Dự tính chi phí và kế hoạch tài chính là bước vô cùng quan trọng để bạn và gia đình hạn chế đối diện với các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng đồng thời không làm ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính hiện tại của gia đình bạn và đảm bảo tiến độ công trình.

Thuê đơn vị thiết kế và xin phép xây dựng

Để có một ngôi nhà đẹp, hợp lý về mọi điều nên có một bản thiết kế hoàn chỉnh, dù đó là do nhà mình tự vẽ (nếu như có chuyên môn) hoặc đi thuê. Thời gian để ra một bản vẽ thi công hoàn chỉnh cho ngôi nhà mất tầm 1 đến 2 tháng. Bởi vậy, cô chú, anh chị nên xúc tiến sớm việc này – trước khi động thổ công trình khoảng 4-5 tháng, tránh tình trạng đến khi động thổ vẫn chưa có bản vẽ thi công hoàn chỉnh.

Việc xin phép xây dựng khá mất thời gian nếu không đi đúng cửa, để mọi việc dễ dàng hơn nên có người quen biết hoặc chịu chi một xíu là mọi việc thuận buồm xuôi gió.

Thời gian, thời điểm xây nhà

Xem xét thời gian xây nhà là cần thiết, bạn cần xác định thời gian dự kiến của quá trình xây nhà từ khi thi công đến lúc bàn giao nhà mất bao lâu để có kế hoạch đàm phán với nhà thầu xây dựng sau này, tuy nhiên tiến độ công trình có thể xê dịch đôi chút. Đồng thời nên chọn thời điểm nào để xây nhà là phù hợp, thông thường mọi người thường quan niệm xây nhà vào mùa khô tốt hơn bởi tiến độ thi công nhanh hơn, tuy nhiên lại khó đạt chất lượng chuẩn bởi mặt kết cấu bê tông dễ bị nứt do nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt. Trong khi đó, mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn nhưng chi phí thi công lại cao hơn và công việc hay bị gián đoạn do mưa nên thời gian thi công lâu hơn. Chính vì vậy mà chủ nhà nên cân nhắc ưu, nhược điểm của loại hình thời tiết để chọn lựa thời điểm thi công phù hợp nhất cho ngôi nhà của mình.

+ Xây nhà dự kiến trong bao lâu: thông thường lập kế hoạch xây nhà đến lúc xây khoảng 6 tháng – 1 năm, tuỳ vào diện tích và nhu cầu mà thời gian xây nhà (có thể kéo dài từ 3 -6 -12 tháng). Lập kế hoạch tại đây. Chú ý đừng kéo dài thời gian quá lâu có thể ảnh hưởng rất nhiều đến chi phí và xảy ra nhiều phát sinh khác.

+ Thời điểm để xây nhà/ các mùa xây dựng: ghi rõ thời điểm thường xây : Cuối năm , hoặc ngay sau Tết

Chọn hình thức giao khoán và chọn nhà thầu xây dựng

Khoán trọn gói chìa khóa trao tay – nhà thầu nhận toàn bộ vật tư, nhân công, trang thiết bị hoàn thiện cho ngôi nhà, chủ nhà chỉ việc xách va ly vào ở;

Khoán trọn gói phần thô và nhân công phần hoàn thiện – nhà thầu nhận vật tư thô (xi, cát, gạch, đá, sắt thép) và nhân công xây dựng;

Khoán nhân công xây dựng – chủ nhà mua vật tư, giao khoán lại phần nhân công cho nhà thầu;

Mỗi hình thức giao khoán đều có ưu, nhược điểm và mức độ phù hợp với thời gian, tiền bạc, công việc, chuyên môn của gia chủ khác nhau. Bởi vậy, cần chọn cho ngôi nhà sắp xây dựng một hình thức giao khoán phù hợp.

Chọn nhà thầu, đây cũng là một yếu tố then chốt quyết định chất lượng, độ bền vững của công trình. Để xây dựng lên những ngôi nhà bền đẹp luôn cần những nhà thầu chuyên nghiệp, tận tâm.

Xây nhà là việc hệ trọng, đó là một công trình tập hợp của rất nhiều các công việc đan xen, phức tạp. Với những gợi ý trên đây hy vọng cô chú, anh chị sẽ lập cho mình một kế hoạch chi tiết rõ ràng, để kế hoạch là kim chỉ nam dẫn đường trong suốt hành trình xây lên ngôi nhà mơ ước của gia đình.

Dự trù chi phí xây nhà và kiểm soát mức đầu tư

Dù cho xây nhà với mục đích nào, để ở, kinh doanh cho thuê hay để nghĩ dưỡng, việc tính toán số tiền dự định dành cho việc xây nhà là bao nhiêu và kiểm soát mức đầu tư ấy luôn là một trong những ưu tiên hàng đầu.

Hãy bắt đầu bằng việc dự trù chi phí xây nhà (sửa nhà)

Chi phí xây nhà gồm hai loại là chi phí xây dựng cơ bản, (trong đó có thiết kế và xin phép xây dựng, xây dựng móng, phần thô, phần hoàn thiện và phần nhân công) cùng với đó bạn phải ước tính chi phí trang trí nội thất cho ngôi nhà.

Chi phí xây dựng cơ bản:

1. Phần thiết kế – xin phép xây dựng: Giá thiết kế kiến trúc hiện nay khoảng 150.000 đ/m2; hoặc 200.000 đ/m2 sàn (với cả thiết kế nội thất): 2 loại chi phí này thông thường chiểm 3-5% tổng chi phí xây dựng cơ bản;

2. Phần móng (làm móng, bể phốt, bể nước, ép cọc): 25-30% tổng chi phí xây nhà

3. Phần thô và nhân công hoàn thiện (khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, xây tường, trát tường, điện nước): 30%

4. Phần vật tư hoàn thiện: chiếm 20- 30% (có dao động và thay đổi lớn tùy thuộc vào vật liệu hoàn thiện)

5. Dự phòng phí: Tuy nhiên trong quá trình xây dựng luôn có xu hướng phát sinh so với chi phí ước tính, vì vậy bạn nên dự trù thêm từ 10 – 20% để yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư thiết kế và nhà thầu thi công.

Kiểm soát mức đầu tư, chi phí xây nhà

Trong giai đoạn hoàn thiện ngôi nhà, điều mà bạn cần quan tâm đó là hạn chế phát sinh chi phí ở mức thấp nhất. Chi phí phát sinh thường nằm ở các nguyên vật liệu đáp ứng cho quá trình hoàn thiện như gạch ốp lát hay sơn tường,….thêm vào đó hệ thống điện, nước, kỹ thuật và nội thất cho gia đình. Để tránh được tình trạng phát sinh chi phí này, bạn cần lưu ý một số vấn đề như nhất quán theo kế hoạch ban đầu, đồng thời phải tuân thủ theo thiết kế và bản vẽ chi tiết.

Thêm vào đó phải có sự tham gia của kiến trúc sư tư vấn ngay từ đầu về các giải pháp nội thất để chọn lựa nội thất phù hợp cho ngôi nhà. 

Đồng thời xác định các chi phí có thể chi trong tương lai, không nhất thiết là phải ngay thời điểm hoàn thiện ngôi nhà giúp hạn chế thấp nhất chi phí phát sinh.

Thiết kế và xin phép xây dựng

Trước khi gặp gỡ và thảo luận với kiến trúc sư, cần xem xét và tìm hiểu:

Vấn đề quyền sở hữu lô đất rõ ràng giữa các thế hệ, tránh tranh chấp về sau.

Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Vấn đề quan hệ hàng xóm như: diện tích đất, vách chung, lối đi, cây xanh gần nhà hai bên, hệ thống cấp thoát nước…

Các vấn đề cần bàn bạc với kiến trúc sư:

Mô tả chi tiết nhu cầu, mục đích xây nhà của gia đình.

Trình bày các ý tưởng thẩm mỹ của cá nhân chủ nhà và gia đình.

Không ngần ngại trao đổi các băn khoăn cũng như thắc mắc liên quan để được tư vấn kỹ càng.

Bàn trực tiếp với kiến trúc sư các thắc mắc về phong thủy như: hướng nhà, hướng đất, các bố trí các phòng ốc… để thiết kế cho phù hợp.

Cần lắng nghe lời khuyên của kiến trúc sư về độ an toàn và mỹ thuật.

Thiết kế nhà phải thỏa mãn các yêu cầu về nhu cầu sinh hoạt và thẩm mỹ của của các thành viên trong gia đình. Bên cạnh đó phải tối ưu hóa diện tích sử dụng, thiết kế phải thông thoáng, cây xanh và ánh sáng đầy đủ, hài hòa kiến trúc xung quanh.

Lập hồ sơ xin phép xây dựng:

Liên hệ Phòng quản lý Đô thị hoặc Ủy ban Nhân dân phường để được hướng dẫn chi tiết.

Về cơ bản hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm: bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có công chứng) và bản vẽ thiết kế.

Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước (với công trình cải tạo, sửa chữa phải có ảnh chụp hiện trạng)

Việc xin cấp phép xây dựng tùy từng trường hợp nhưng có thời gian dao động từ 1 – 2 tháng. Nếu không có người quen, nên khoán thẳng cho bác nào làm dịch vụ ở phường hoặc quận mọi việc chắc chắn thuận lợi hơn.

Chọn hình thức giao khoán và chọn nhà thầu xây nhà

Trong xây nhà, việc chọn lựa và làm việc với nhà thầu xây dựng là vô cùng quan trọng bởi nó quyết định đến thẩm mỹ, chất lượng và quá trình xây dựng ngôi nhà của bạn.

Lựa chọn và làm việc với chuyên gia quyết định đến chất lượng và quá trình xây dựng ngôi nhà

Việc chọn lựa nhà thầu xây nhà phù hợp và có chuyên môn sẽ giúp tạo nên ngôi nhà thẩm mỹ đồng thời đảm bảo quá trình thi công, xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, đảm bảo kỹ thuật, an toàn và chất lượng của công trình. Dưới đây là một số kinh nghiệm khi làm việc với chuyên gia.

Tiêu chí lựa chọn

Trước tiên phải chọn nhà thầu có trình độ, chuyên môn, có các giấy tờ chứng minh được năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Thêm vào đó là có nhiều năm kinh nghiệm thực tế tại công trường, quản lý đội thợ có tay nghề cao, số lượng nhân công đủ đáp ứng yêu cầu của dự án đồng thời có thiết bị thi công đầy đủ. Ngoài ra một tiêu chí khác đó là đảm bảo đúng tiến độ thi công công trình, giá cả hợp lý, đảm bảo được yêu cầu kỹ thuật và hạn chế được chi phí phát sinh. Ngoài ra, bạn còn cần lưu ý nhà thầu xây dựng phải đảm bảo an toàn lao động và bảo hiểm, nội quy sinh hoạt tại địa phương và quan tâm đến hình thức và thời hạn thanh toán,…

Cách thức làm việc với nhà thầu

Đối với nhà thầu xây dựng, chủ nhà có thể trao đổi và thống nhất với nhà thầu về việc lựa chọn vật liệu, hình thức thanh toán, thời hạn và tiến độ công việc, các yêu cầu kỹ thuật đối với quá trình xây dựng, cách tính chi phí phát sinh còn các vấn đề liên quan đến chuyên môn xây dựng hay điều hành đội thợ nên để nhà thầu quyết định. Lưu ý trong quá trình làm việc với chuyên gia nên có cuộc gặp giữa chủ nhà, nhà thầu và kiến trúc sư để trao đổi các vấn đề liên quan đến công trình đồng thời có thể sử dụng hình vẽ minh họa, hình chụp công trình mẫu hay hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồng với nhà thầu thi công về sau. Bạn cũng nên tham khảo giá qua 1 -2 nhà thầu khác nhau với cách thức khác nhau (khoán trắng, khoán nhân công…) để từ đó chọn ra nhà thầu phù hợp.

Thực hiện việc xây dựng

Bước tiếp theo trong hành trình xây dựng ngôi nhà mong ước, đó chính là bắt tay vào thi công xây dựng công trình. Việc chủ yếu của chủ nhà đó là trang bị cho mình những kiến thức về giám sát xây dựng công trình – nếu tự mình giám sát hoặc thuê người giám sát xây dựng kinh nghiệm – nếu tự mình không giám sát được. Việc quan trọng thứ hai trong thời gian xây nhà này chính là các công việc quản lý, quản lý nhà thầu xây dựng, quản lý chất lượng công trình, quản lý an toàn, tiến độ thi công.

Xây nhà được thực hiện theo trình tự sau:

• Dọn dẹp mặt bằng thi công, chuẩn bị sẵn điện, nước để phục vụ quá trình thi công;
• Làm lễ động thổ, đào móng nhà, thi công phần nền móng gồm: ép cọc hoặc gia cố nền đất đáy móng, (nếu có), bê tông cốp pha, cốt thép móng, thi công bể phốt, bể nước các hạng mục ngầm khác (nếu có);
• Thi công phần kết cấu công trình (phần thô): bê tông cốt thép, cột, dầm sàn, lanh tô các tầng, xây tường bao, tường ngăn, trát trong ngoài công trình;
• Thi công phần hoàn thiện công trình: ốp lát, sơn bả, trần thạch cao…
• Nghiệm thu và bàn giao;

Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần móng 

Trong việc gia cố nền và làm nền móng, nếu nền đất yếu thì có thể đóng cọc tre hay ép cọc bê tông, sau đó tiền hành làm móng công trình ngầm, hố ga, đường thoát nước và hầm nhà.

Móng xây nhà thường có ba loại móng cơ bản là móng đơn, móng băng và móng bè, trong đó nhà dân thường sử dụng móng đơn và móng băng.

Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần thô.

Đổ bê tông (sàn, dầm, cột): đổ bê tông (sàn, dầm, cột) bao gồm các công việc chính là đan thép, ghép cốt pha, nghiệm thu cẩn thận trước rồi tiến hành đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốt pha và xây tường.

Đặc biệt, việc bảo dưỡng bê tông sau khi đổ là yếu tố quyết định chính cho độ bền và chất lượng công trình.

Xây tường: việc xây tường cần phải đảm bảo ngang bằng, thẳng đứng, không trùng mạch.

Xây thô là giai đoạn quan trọng nhất cho tuổi thọ và chất lượng của toàn công trình. Gạch làm xong có thể lát lại, sơn có thể đổi màu. Nhưng phần thô của ngôi nhà mà sai thì gần như không thể sửa chữa. Cần đảm bảo chất lượng phải đúng thiết kế, thường xuyên giám sát quá trình thi công từng giai đoạn và hãy đầu tư cho phần khung xương này bởi những sản phẩm chất lượng, thương hiệu uy tín để yên tâm cho một ngôi nhà bền đẹp.

Kinh nghiệm trong giai đoạn xây dựng phần hoàn thiện

Kết thúc giai đoạn xây dựng phần thô thì coi như ngôi nhà của bạn đã thi công được khoảng 70%, còn lại là thời gian dành cho việc hoàn thiện các hạng mục công trình. Tuy nhẹ nhàng hơn nhưng đây lại là quá trình dễ phát sinh chi phí ngoài dự kiến nhiều nhất bởi tiến độ có thể không đảm bảo như khi xây dựng phần thô hay chủ nhà muốn thay, đổi mới vật liệu, thiết bị cho phù hợp hơn với phong thủy, phong cách của mình.

Quá trình hoàn thiện ngôi nhà được thực hiện lần lượt theo quy trình các bước từ trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường đến lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét và cuối cùng là lắp đặt nội thất.

Kiểm tra, nghiệm thu, bàn giao, sắm đồ và về ở

Quy trình kiểm tra nghiệm thu khi xây nhà

Trong quá trình thi công, xây dựng nhà thì kiểm tra và nghiệm thu là một bước vô cùng quan trọng để đảm bảo ngôi nhà được xây dựng đúng quy trình và yêu cần an toàn, chất lượng.

Kiểm tra nghiệm thu là bước cuối cùng không thể bỏ qua khi xây nhà

Đối với quá trình xây dựng bất cứ công trình nào thì việc kiểm tra và nghiệm thu đều không thể bỏ qua bởi thông qua việc này có thể đánh giá được chất lượng, mức độ an toàn của công trình để có hướng giải quyết khi có vấn đề phát sinh hoặc đưa vào sử dụng nếu công trình đạt được các yêu cầu trong quá trình thi công. Dưới đây là quy trình kiểm tra nghiệm thu khi xây nhà cần được các bên tuân thủ khi xây nhà.

Kiểm tra, nghiệm thu

Trước hết cần lưu ý việc kiểm tra, nghiệm thu không phải chỉ được thực hiện khi ngôi nhà được xây xong hay trong quá trình hoàn thiện mà cần được đảm bảo trong suốt quá trình thi công, xây dựng nhà. Việc này được thực hiện bởi tổ giám sát, giám sát viên hay chủ nhà một cách thường xuyên. Trong quá trình kiểm tra, nghiệm thu thì quan trọng nhất là kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, chất lượng, quy cách và kiểu dáng ngôi nhà. Thêm vào đó chủ nhà nên cùng bộ phận giám sát và chủ thầu xây dựng kiểm tra, đối chiếu lại bản vẽ và các nội dung phát sinh thật chi tiết khi công trình hoàn thành hoặc trước khi nhận bàn giao theo hợp đồng, đồng thời kiểm tra cẩn thận theo từng hạng mục thi công. Tiêu chí để kiểm tra đó là đúng và đủ ví dụ như kiểm tra xem thép đã đúng thiết kế chưa trước khi đổ bê tông hay kiểm tra công tác xây có đúng thiết kế, lắp đặt có đúng kỹ thuật.

Ngoài ra, trong quá trình kiểm tra, nghiệm thu cần lưu ý phải thật cẩn trọng, tỉ mỉ về yêu cầu chất lượng công trình, nếu có vấn đề trong quá trình kiểm tra phải báo lại ngay cho bên thi công để có phương án khắc phục lại cho đúng yêu cầu. Thêm vào đó là cần có biên bản hoặc biểu mẫu trong quá trình kiểm tra theo từng giai đoạn và từng hạng mục thi công.

Nếu bất kỳ khó khăn gì, Nhà thầu cần phải hội ý với chủ nhà ngay lập tức, nên hạn chế tự mình quyết định nếu vẫn còn có thể tham khảo được ý kiến của chủ nhà ( và ngược lại).

Bàn giao, mua sắm đồ đạc và về ở

Ngay khi ngôi nhà hoàn thành, quá trình kiểm tra – nghiệm thu cũng kết thúc, chủ nhà và nhà thầu tiến hành bàn giao công trình. Việc bàn giao được ghi chép thành biên bản, với đầy đủ các thành phần tham gia việc nghiệm thu, bàn giao với các nội dung được hai bên thống nhất.

Quá trình xây nhà kết thúc cũng là lúc mua sắm đồ đạc cho nhà mới. Nếu như gia đình có điều kiện thì dùng đồ đắt tiền, thiết kế riêng. Đối với gia đình ít điều kiện hơn thì có thể dùng lại đồ dùng gia đình trước đó hoặc có thể sắm sửa dần dần khi bạn có điều kiện hơn, không nhất thiết phải mua tất cả trong một lần nếu không đủ chi phí.

Nhập trạch: Khi về ở nhà mới thủ tục nhập trạch cũng vô cùng quan trọng, cần phải làm cẩn thận, đúng nghi thức để các cụ tổ tiên, thần linh phù hộ cho gia đình ăn nên làm gia, an khang thịnh vượng.